Von der Kunst in Schweden ein Haus zu kaufen
Dass wir ein Haus gekauft haben, haben wir schon genauer berichtet: Teil 1 und Teil 2. Dieser Post ist ein Versuch ein paar Tipps zu geben falls es einen von Euch nach Schweden verschlagen sollte. đ
Wie schon beschrieben, werden HĂ€user in Schweden nicht einfach mit Festpreis angeboten, sondern es findet ein Bietverfahren statt. In wenig nachgefragten Gebieten kann das bedeuten, dass man ein Haus unter dem Startpreis bekommt (den kann man unterbieten), in der NĂ€he von StĂ€dten herrscht aktuell aber eine sehr rege Nachfrage. Hier in BorĂ„s sind die Hauspreise alleine in den drei Monaten Dezember 2019 bis Februar 2020 um 10,5% gestiegen. Bisher scheint auch Corona nicht viel daran geĂ€ndert zu haben. Sowas kann man sehr transparent bei der Svensk MĂ€klarstatistik einsehen. Wenn man dann aus dem Ausland kommt, ist es natĂŒrlich sehr schwer den Markt einzuschĂ€tzen und zu wissen ob ein Haus zu teuer wird oder ob der Preis passt. Man kann einen Blick auf die Quadratmeterpreise werfen und in Schweden wird auch gerne der Quotient “K/T” zwischen Kaufpreis und TaxeringsvĂ€rde (Hauswert fĂŒr die Steuerberechnung) herangezogen. Beide Werte sind aber nur begrenzt aufschlussreich. Der TaxeringsvĂ€rde sollte eigentlich 75% des Marktwerts des Hauses entsprechen, das ist aber schon seit Jahren nicht mehr der Fall und daher sind die K/T Statistiken stark verzerrt.
Bei der hohen Nachfrage hilft es leider auch nur begrenzt Arbeitskollegen zu fragen, da sich der Markt schnell Ă€ndert und die Kollegen vor ein paar Jahren vielleicht noch ganz andere Erfahrungen gemacht haben. Beispielsweise ist Fristad in der BorĂ„s Kommune aktuell sehr beliebt. Es liegt stadtnah, die Kinderbetreuung ist sehr gut, es gibt zwei Seen in direkter NĂ€he und einen groĂen modernen Supermarkt. Anscheinend war das aber nicht immer so. Als ich meinen Arbeitskollegen erzĂ€hlt habe, dass halbwegs renovierte HĂ€user mit ca. 110mÂČ dort fĂŒr um die 3.000.000 SEK weggehen, waren die sehr ĂŒberrascht. Die waren der Meinung fĂŒr 1.700.000 SEK sollte man dort etwas gutes finden. Das kann man heute aber wirklich nur vergessen. Mein Eindruck war auch dass sich Schweden tendenziell mehrere Jahre (3 und mehr) Zeit lassen bei der Haussuche, auch wenn es im Vergleich zu Deutschland sehr einfach ist sein Haus wieder zu verkaufen und seinen Kredit loszuwerden. Also muss man sich als Einwanderer, der zeitnah ein Haus kaufen möchte, selbst ein Bild machen!
Das geht am besten indem man viele Besichtigungen in unterschiedlichen Orten besucht und dann das Bietverfahren beobachtet. Nach einer Besichtigung kann man dem Makler sagen dass man interessiert ist und auf dem Laufenden gehalten werden möchte, dadurch ist man nicht verpflichtet auch tatsĂ€chlich mit zu bieten. AuĂerdem sind bei Hemnet die meisten Schlusspreise öffentlich zugĂ€nglich und sehr aufschlussreich. Hier kann man sehen, dass in den sehr beliebten Gebieten die Schlusspreise hĂ€ufig 20% ĂŒber dem Startpreis liegen, fĂŒr uns hieĂ das dann diese Gebiete eher zu meiden. Wir konnten aber auch beobachten, dass HĂ€user mit höheren Startpreisen tendenziell weniger Interessenten anlocken. Hier in BorĂ„s scheint die Grenze aktuell ca. bei 2.500.000 SEK zu liegen, nach ein paar beobachteten Bietverfahren bekommt man ein GefĂŒhl dafĂŒr. Liegt der Startpreis höher, wird die Luft dĂŒnner und es bieten oft weniger Leute. Selbst wenn der Startpreis also bei bspw. 2.750.000. SEK liegt und man nur 3.000.000 SEK zur VerfĂŒgung hat, lohnt es sich definitiv zur Besichtigung zu gehen und das Haus ins Auge zu fassen. Wenn dann die Preissteigerung gegenĂŒber dem Startpreis am Ende moderat ist, besteht die Chance mehr fĂŒrs Geld zu bekommen als bei einem Haus das niedriger gestartet ist und viele Interessenten gelockt hat. Wir konnten beobachten, dass HĂ€user die Renovierungen von ĂŒber 500.000 SEK benötigten fĂŒr 2.500.000 SEK weggingen, Ă€hnliche HĂ€user bei denen die Renovierungen schon durchgefĂŒhrt wurden aber kaum die 3.000.000 SEK erreicht hatten. Wenn man dann noch bedenkt dass das Renovieren nicht nur Geld sondern auch Zeit kostet, wird das renovierte Haus um so attraktiver.
Es kann auĂerdem durchaus hilfreich sein seine obere Grenze etwas krumm zu wĂ€hlen. Viele HĂ€user gehen fĂŒr glatte BetrĂ€ge wie bspw. 2.500.000 SEK weg. Wenn man dann 2.510.000 SEK bieten kann, kann das schon der entscheidende Unterschied sein.
Dann gibt es noch ein Vorgehen bei dem man sich dem Bietverfahren doch etwas entziehen kann. Ăblicherweise erscheinen HĂ€user ca. eine Woche vor der Besichtigung bei Hemnet. Hemnet hat ein ziemliches Monopol und die Markler bezahlen fĂŒr die Anzeigen sehr viel. Deshalb stellen sie die HĂ€user mittlerweile zusĂ€tzlich alle bei Boneo rein. Um die Leute zu locken sind manche HĂ€user schon lange dort drin bevor sie bei Hemnet erscheinen (sie haben dann die Kennzeichnung ‘PĂ„ G’). Wenn man jetzt ein Haus in einer Umgebung entdeckt die einem super gefĂ€llt und man sich ernsthaft vorstellen kann das Haus zu kaufen, kann man direkt den Makler kontaktieren und fragen ob der VerkĂ€ufer sich vorstellen könnte das Haus vor der Besichtigung zu verkaufen. Wenn der VerkĂ€ufer interessiert ist, wird ein vorlĂ€ufiger Kaufpreis (gerne 20% ĂŒber dem Startpreis) und eine Vorbesichtigung vereinbart. Als potentieller KĂ€ufer ist man dann ĂŒblicherweise alleine bei der Vorbesichtigung, wenn einem das Haus gefĂ€llt wird sehr zeitnah der Vertrag unterschrieben. Oft wird dann auf die Möglichkeit das Haus tiefergehender inspizieren zu lassen (Besiktning) verzichtet. Das ganze muss schnell gehen, da der Makler verpflichtet ist alle Interessenten (die sich bspw. schon fĂŒr die eigentliche Besichtigung angemeldet haben) informiert zu halten. Erst wenn der Vertrag unterschrieben ist, ist das Haus verkauft (‘Borttagen före visning’ bei Hemnet). Bis dahin kann jeder Interessent bieten. Am Ende kommt man so schnell an ein Haus, aber man zahlt tendenziell mehr. Gleichzeitig schrĂ€nkt man seine Möglichkeiten das Haus vor dem Kaufvertrag zu untersuchen deutlich ein. FĂŒr uns war dieses Vorgehen eher nichts. Wir haben aber mit Leuten geredet, die so an ihr Haus gekommen sind. Und wir haben mit Leuten geredet, die bei einem Bietverfahren mehr auf ein Haus geboten hĂ€tten, wĂ€re es zum normalen Bietverfahren gekommen. Man kann also GlĂŒck haben.
Auch wenn es also kaum handfeste Tipps gibt, hoffe ich dass unsere Erfahrungen weiterhelfen können. Es lohnt sich unserer Meinung nach auf jeden Fall Orte anzusehen die nicht so super beliebt sind, weil sie bspw. keinen Supermarkt im Ort haben oder nicht direkt an einem See liegen (oder gleich beides). Beim Pendeln zur Arbeit wird man seine EinkĂ€ufe schon erledigen können und ‘nicht direkt am See’ heiĂt hier normalerweise trotzdem dass man mit dem Fahrrad hinkommt. Kinderbetreuung gibt es hier in fast jedem Ort. đ Selbst wenn man es etwas eilig hat, z.B. da man in einer temporĂ€ren Bleibe ist, hilft es eigentlich nur geduldig zu sein und auf möglichst viele Besichtigungen zu gehen. Wenn man auf zwei bis drei Besichtigungen in der Woche geht, wird man auch zeitnah etwas finden! đ
Habt ihr Àhnliche Erfahrungen gemacht oder vielleicht ganz andere in einem anderen Land? WÀre spannend zu hören!
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